首只民企仓储物流REIT来了！京东和嘉实基金跨界合作 资金还会追捧吗？

来源：券商中国 2022-12-27

京东与嘉实基金的“跨界”之作获批！

12月26日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(简称“嘉实京东仓储基础设施REIT”)正式获得证监会发行批文。这标志着市场将迎来首只民企仓储物流公募REIT，也是市场上首单由民营500强企业作为原始权益人正式申报的仓储物流类公募REIT。

有业内人士认为，通过积极发挥公募REITs的直接融资作用，能够有效盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环，并吸引更专业的市场机构参与运营管理，有机会进一步提高仓储物流基础设施的投资建设水平，强化资本市场服务实体经济的质效。

截至12月26日，我国已有公募REITs 24只，其中底层资产为仓储物流的有2只，分别为中金普洛斯REIT与红土盐田港REIT，而从走势来看，市场无疑对这类资产相当认可，两只产品上市后分别上涨了28.2%与24.19%。

底层资产为稀缺的高标仓

12月26日晚间，证监会公告披露，准予嘉实基金注册嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为46年，准予基金的募集份额总额为5亿份。

值得一提的是，该产品是首只民企仓储物流公募REIT，也是嘉实基金与京东“跨界”之作。资料显示，嘉实京东仓储基础设施REIT底层基础设施项目包括京东旗下的三个现代化仓储物流园项目，分别为京东重庆电子商务基地项目(中转配送中心)一期项目(简称“重庆项目”)、京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目(简称“武汉项目”)、京东亚洲一号廊坊经开物流园项目(简称“廊坊项目”)

资料显示，上述三个物流园区合计建筑面积35.1万平方米。三处物流园出租率均达到100%满租状态，租约长度为5~6年，高于行业平均水平的3年，运营高效稳定，抗风险能力较强。

值得关注的是，该项目所持有的三大仓储项目均为我国物流仓储中稀缺的高标准物流仓储(简称“高标仓”)。相比普通物流仓储，高标仓得益于专业的选址逻辑、先进和完善的建筑结构、互联网和大数据的支持，能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性、优化仓库使用效率、降低仓储使用成本等。

以其中廊坊项目为例，作为亚洲电商领域首个针对大件商品应用自动化立体仓储系统的智能物流基地，通过大型自动化立体仓库的实施，实现了家具、家电等大件商品的自动化存储、拣选一体化服务，效率较传统仓库提升3倍以上。

据悉，高标仓在我国尚属稀缺资产项目。从我国仓储结构分布看，我国超过90%以上的仓库为传统仓库，高标仓比重仅为5~10%左右。伴随消费企业、高端制造业、电商及第三方物流持续高速发展，国内高标仓库始终处于供不应求的状态。也正是因为稀缺性，此次嘉实京东仓储基础设施REIT一键囊括的高标仓具有一定吸引力。

除了稀缺的高标仓外，所处位置核心也是嘉实京东仓储基础设施REIT的一大亮点。

从此前上交所公示的申报资料来看，嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产的三个项目，分别位于重庆、武汉2个国家级流通节点城市，以及京津冀城市群重点区域城市廊坊。其中，重庆项目为西南区域重要的中转配送中心，地处重庆市巴南区南彭贸易物流基地；武汉项目地处武汉临空港经济开发区，是全国物流网络关键节点之一。而廊坊项目则地处北京、天津两大直辖市之间的廊坊经济技术开发区，承载了北京外溢的区域性物流商贸职能，与京津国际化物流体系相互补充。

对此，分析认为，仓储物流行业具有较强区域性，不同区域的市场供求关系可以呈现完全不同情况，从而导致市场平均租金水平、空置率等存在较大差异。整体来看，仓储物流项目所处地区经济越发达，周围配套设施、交通运输条件越好，则竞争力越强。

三大仓储经营表现也较为稳定且可观。据公示资料中的数据，嘉实京东仓储基础设施REIT所持有的三大仓储项目近三年及一期项目总体保持盈利，年均经营性净现金流为正。同时，预计2022年7至12月可供分配金额3418.75万元，2023年度可供分配金额7026.29万元，2022年、2023年的净现金流分派率预计分别为4.17%(年化)、4.29%。

仓储物流REITs平均涨幅超26%

数据显示，我国仓储物流设施总面积已达10亿平方米；但人均仓储物流设施面积不及1平方米，仅相当于美国和日本的 20%左右。同时，仓储结构不平衡，代表智能化的高标仓存在较大缺口。

业内人士认为，仓储物流行业作为典型的实体经济，投资回报期较长，资金占用成本高，一定程度上限制了仓储物流行业的发展。通过积极发挥公募REITs的直接融资作用，能够有效盘活存量仓储物流资产，形成投资良性循环，并吸引更专业的市场机构参与运营管理，有机会进一步提高仓储物流基础设施的投资建设水平，强化资本市场服务实体经济的质效。

以嘉实京东仓储基础设施REIT为例，将有望盘活约35万平方米的仓储物流资产，为仓储物流行业带来增量投资资金，促进行业高质量发展。另外，嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产所在地为重要物流节点城市，辐射范围较大，能有效维持供应链稳定，起到带动区域实体经济、提振居民消费的重要作用。

自首批公募REITs诞生以来，我国公募REITs发展迅速，试点范围不断扩大。公募REITs在服务实体经济，促进现代化产业体系建设方面有机会发挥更进一步的作用。

资料显示，截至12月26日，我国已有公募REITs 24只，已上市23只，项目涵盖收费公路、仓储物流、产业园区、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域。其中仓储物流共有2只，分别为中金普洛斯REIT与红土盐田港REIT，而从走势来看，市场无疑对这类资产相当认可，两只产品上市后分别上涨28.2%与24.19%。

为了实现“提高直接融资比重”的金融体制改革目标，过去两年，我国打造多层次市场深化改革正在全面推进，作为直接融资工具，REITs的成功推出，标志着我国多层次资本市场体系将得到进一步完善，市场层次将进一步分明。

嘉实基金认为，REITs作为基础设施的直接融资工具，可与其它交易所市场板块形成互补、错位发展的新格局，标志了我国基础设施直接融资开启新时代，有助于减少基础设施融资对传统信贷与债权融资的依赖。借助资本市场的透明、高效的特性，公募REITs 提供了个人投资者可投资参与优质基础设施项目的直接有效途径，激发社会资本直接参与投资基础设施的热情。